В гражданском законодательстве существует несколько различных способов передачи имущества от одного субъекта к другому. К основным из них можно отнести продажу, мену, передачу по наследству и дарение. Последняя сделка является наиболее распространенной на практике, но при этом она имеет и множество особенностей. О том, как правильно составить договор дарения и провести эту сделку, далее в статье.

Понятие и особенности договора дарения

Договор дарения, или дарственная - это документ, при помощи которого владелец имущества (чаще всего недвижимости) передает права собственности на него другому лицу. Основной особенностью этой сделки является тот факт, что передача должна осуществляться полностью на безвозмездной основе, без условия получения чего-либо взамен. Такое определение дано в гражданском законодательстве, в частности, в ст. 572 ГК РФ.

При помощи этого документа собственник имущества может в любой момент передать его тому лицу, которое выберет сам, вне зависимости от наличия или отсутствия родственных связей. При этом те лица, которые в случае смерти собственника стали бы его наследниками по завещанию, теряют какие-либо права на имущество.

Чаще всего сделка проводится между близкими родственниками, поскольку в этом случае она обходится им практически бесплатно. Если же сторонами договора являются дальние родственники или посторонние люди, у одаряемого возникают определенные налоговые обязательства.

В частности, он должен в течение года после получения имущества выплатить подоходный налог (НДФЛ) . Его размер зависит от стоимости дара и составляет 13 и 30% от этой величины для резидентов и нерезидентов РФ соответственно.

Еще одной особенностью дарственной является тот факт, что полученное с ее помощью имущество становится личной собственностью одаряемого. Это значит, что даже если он состоит на момент его получения в браке, при разводе оно не будет подлежать разделу между супругами. Это еще раз говорит в пользу составления этого документа между членами одной семьи и близкими родственниками (чаще всего родителями и детьми).

Составление дарственной и необходимые документы

Порядок оформления договора дарения зависит от того, какими способами при этом решили воспользоваться стороны. При проведении этой сделки возможны два варианта:

1. Составить договор самостоятельно. Этот вариант более сложный, однако требует минимальных затрат. Шаблон документа можно найти даже в интернете, нужно будет лишь переделать его положения в соответствии с конкретными условиями. Однако в этом случае основным риском является тот факт, что договор будет составлен неправильно, вследствие чего его могут признать недействительным.
2. Обратиться за составлением документа к нотариусу . Данный способ требует больших затрат, поскольку услуги нотариуса стоят недешево. Однако надежность сделки так значительно возрастает, ведь только опытный юрист может написать правильно дарственную и максимально исключить риск ее дальнейшего оспаривания.

В любом случае после составления договора дарения в письменной форме его необходимо зарегистрировать. Делается это в соответствующем органе - в Регистрационной палате (УФРС) или в Многофункциональном центре (МФЦ). При этом собственнику имущества могут понадобиться такие документы для оформления дарственной и ее регистрации:

• сам договор дарения (стоит учесть, что подписываться он должен непосредственно перед регистратором);
• квитанцию за оплату госпошлины (размер этого сбора составляет 2000 руб., обязанности по оплате возлагаются на одаряемого);
• паспорта обеих сторон (оригиналы);
• документ, подтверждающий права собственности на имущество (конкретный его вид зависит от способа, которым оно было получено);
• письменное согласие от супруга или другого родственника дарителя, если это имущество является совместной собственностью;
• выписка из домовой книги (нужна не во всех случаях);
• нотариально заверенная доверенность (если одна из сторон действует при помощи своего законного представителя);
• разрешение от органов опеки или попечительства (может потребоваться, если в сделке принимает участие несовершеннолетний).

Количество договоров дарения, которые должны быть предоставлены в регистрационный орган, зависит от численности участников. Каждому из них полагается по одному экземпляру этого документа, еще один остается у регистратора.

Данный перечень документов не является исчерпывающим, поскольку в каждой конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Точный список стоит заранее уточнить в том регистрационном органе, куда они будут подаваться, или у нотариуса, если он принимает участие в сделке.

В ситуации, когда к сделке привлекается нотариус, составлением документа занимается именно он. В случае же самостоятельного оформления собственнику необходимо самому позаботиться о том, чтобы в него была включена вся необходимая информация, а именно:

• сведения о дарителе: его ФИО, паспортные данные и место регистрации;
• аналогичная информация об одаряемом;
• предмет договора и его подробное описание (например, квартира или дом, адрес, где расположена недвижимость, ее площадь, этаж, количество комнат);
• стоимость дара (должна хотя бы примерно соответствовать действительности, желательно на основании оценки, однако это требование необязательно);
• подписи сторон.

Основное внимание стоит обратить на описание предмета договора и указание его точных характеристик. Их должно быть достаточно для того, чтобы правильно идентифицировать объект и выделить его среди множества остальных.

Также важно, чтобы в договоре не содержалось условий, которые являются незаконными. Более подробно данные условия, а также другие основания для признания сделки незаконной стоит рассмотреть далее.

Когда документ может быть признан недействительным

Главное преимущество договора дарения заключается в том, что его очень сложно оспорить (в отличие, например, от завещания). Особенно это касается ситуаций, когда даритель еще жив. Однако есть случаи, когда документ все-таки можно признать недействительным. К ним относятся:

• недееспособность дарителя;
• отсутствие у него законных прав на имущество;
• неправильное оформление договора;
• наличие в нем обременений или незаконных условий.

Чтобы избежать риска оспаривания и составить договор дарения правильно, необходимо учитывать определенные правила законности этого документа:

1. Наличие существенных условий. Основным из них является указание предмета сделки - без этого документ будет недействительным. Дополнительными могут быть данные о стоимости дара и сроке действия договора (то есть момента, с которого он вступает в силу).

2. Отсутствие положений, которые запрещены для включения в договор. В частности, это могут быть любые условия, требующие от одариваемого передачи чего-либо взамен получаемого им дара. Наиболее распространенными из них являются:

• передача денежных средств;
• передача другого имущества;
• получение права пользоваться даром (например, проживать в квартире) после совершения сделки.

Еще одно распространенное условие - передача имущества в дар только после смерти дарителя. Его незаконность связана с тем, что для этого необходимо использовать такой документ, как завещание. При наличии в дарственной одного из этих условий она будет признана недействительной.

3. Наличие прав собственности. Они должны подкрепляться соответствующими документами: договором мены, купли-продажи, дарения, свидетельством о вступлении в наследство и т. п. Также должно иметься согласие на сделку от других владельцев, если имущество находится в совместной собственности нескольких лиц.

Если сделка будет проведена без согласия совладельцев или их информирования, в дальнейшем они смогут признать ее недействительной в судебном порядке.

Также оспорить сделку может и сам даритель, однако причины для этого должны быть очень весомыми. Например, к ним относится неосторожное обращение с имуществом нового собственника или нанесение им вреда здоровью самого дарителя. В остальных случаях вернуть имущество вряд ли получится, поэтому владельцу нужно заранее тщательно оценить все возможные недостатки и риски от этой процедуры.

Дарственная представляет собой процедуру безвозмездной передачи недвижимого имущества между людьми, независимо от родственных связей. Активно используется для сделок между близкими людьми.

Но встречаются такие ситуации, когда одинокие пожилые люди оформляют квартиру в дар абсолютно чужим людям. Связано это чаще всего с тем, что за ними обеспечивают уход соседи, социальные работники, частные лица. Между ними существует договоренность, что одинокие старики находятся под присмотром и заботой чужих людей, а в качестве оплаты за услуги переоформляют на них свое имущество. Такой договор имеет две стороны медали:

• Оформление договора дарения является выгодным предложением для одариваемого лица. По сравнению со стоимостью жилья, расходы по оформлению собственности сравнительно невелики: госпошлина за регистрационные действия и подоходный налог, в размере 13% от рыночной стоимости квартиры.
• С другой стороны - это достаточно опасная сделка с недвижимостью для самого дарителя. Сразу после составления договора и регистрации его в Росреестре, даритель теряет все права на свое имущество. С этого момента новый владелец имеет право собственности на жилое помещение.

Нужно также отметить, что государственные служащие, социальные и медицинские работники не имеют права участвовать в этих сделках в качестве принимаемой стороны.

Какие требования предъявляются к участникам сделки по оформлению дарственной?

Законность процедуры оформления дарения квартиры имеет в данном случае особое значение. Здесь нужно обратить внимание на некоторые требования, которые предъявляются к обеим сторонам, участвующим в сделке:

• Возрастные ограничения. Согласно ГК РФ дарителем не может выступать лицо, не достигшее 18 лет. Если в качестве одариваемого выступает ребенок младше 14 лет, он не имеет права подписи. В этом случае все документы на принятие квартиры в дар подписывают родители, опекуны, законные представители. Дети, достигшие 14 лет, имеют право самостоятельно подписывать все юридические документы.
• Гражданское право. Договор дарения квартиры не могут подписывать лица, являющиеся недееспособными и состоящими на учете в психоневрологическом диспансере. Все действия с недвижимостью могут осуществлять их законные представители, опекуны. Они же обладают и правом подписи документов юридического и правового характера. Дарственную можно признать недействительной, если даритель, на момент совершения сделки, находился в алкогольном или наркотическом опьянении. Также, если дарственная оформляется на недееспособное лицо, то вся документация о принятии в дар закрепляется подписью опекуна.
• Обе стороны должны выразить полное согласие к совершению сделки.
• Имущество принимается в дар только при жизни дарителя. В противном случае, квартира является наследством, что меняет условия оформления ее в собственность новым владельцем.

Несоблюдение одного из вышеуказанных условий позволяет отменить сделку.

Как происходит оформление дарственной между родственниками?

Оформление дарственной на квартиру между родственниками осуществляется на общих основаниях. К ним выдвигаются те же требования, что и при совершении сделки между чужими людьми. Здесь есть небольшое обстоятельство, которое позволяет не регистрировать документ у нотариуса. Дарственную можно предоставить вместе с остальным пакетом документов в орган регистрации права собственности. При себе нужно иметь квитанцию об оплате госпошлины. Важным требованием является присутствие обеих сторон при передаче документов в Росреестр.

Также важно учитывать степень родства. При совершении сделок с недвижимостью имеет значение принадлежность к первой линии, а именно:

• Бабушки и дедушки;
• Родители, усыновители;
• Дети родные или усыновленные;
• Внуки;
• Братья и сестры родные или неполнородные, то есть имеющие одного общего родителя.

Лица, включенные в этот список, при получении имущества в дар освобождаются от уплаты подоходного налога, что составляет 13% от стоимости квартиры. Во всех остальных случаях, независимо от родственных отношений, одариваемый должен оплатить налог в полном объеме.

Какие документы нужны для регистрации дарственной?

Дарственная, как любая сделка с недвижимостью, требует подготовить соответствующий пакет документов для оформления права собственности близкому человеку, а именно:

• Договор дарения, составленный в свободной форме или заверенный нотариально. Предпочтительнее юридически верно оформленный документ, что послужит гарантом необратимости сделки, даже в судебном порядке.
• Паспорта всех участников, включая опекунов и законных представителей;
• Документ, определяющий семейное положение дарителя;
• Свидетельство о собственности на квартиру;
• Технический и кадастровый паспорта на жилое помещение;
• Заключение об оценочной стоимости недвижимости;
• Если в сделке участвует недееспособное лицо, то требуются документы из органов опеки;
• Выписка из домовой книги, в случае необходимости, ее ксерокопия;
• Выписка из ЕИРЦ об отсутствии коммунальных задолженностей;
• Справка об отсутствии обременений;
• Письменные, нотариально заверенные, согласия других собственников помещения при условии их наличия;
• Справки о дееспособности участников сделки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Каковы сроки действия дарственной?

Имущество переходит к новому владельцу в дар после окончательной регистрации права собственности в соответствующих органах. Здесь нужно помнить:

• Договор дарения имеет срок действия 12 месяцев. По истечении этого времени он теряет свою юридическую силу. Если квартира не оформлена в собственность одариваемого лица, то договор нужно оформлять заново.
• Договор имеет юридическую силу только при жизни дарителя. Если в течение этого времени собственность не переоформлена, то квартира затем имеет статус наследства и не может быть передана в дар.

Сроки переоформления недвижимости в разных регионах отличаются. Среднее время регистрации оформляемой собственности составляет 7 - 18 дней. При необходимости оплаты подоходного налога важно помнить, что в течение установленных законом сроков нужно сдать декларацию в органы налоговой службы.

1. Понятие недвижимого имущества К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Земельный участок как предмет гражданско-правовых договоров - часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Виды земельных участков определяются в зависимости от их целевого назначения, установленного в соответствии с земельным законодательством РФ (см. ст. 7 ЗК РФ). К недвижимому имуществу жилого назначения относятся жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений (ст. 7 ЖК). К объектам нежилого фонда относятся отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных в установленном порядке к жилищному фонду. Установление различий между понятиями "здание" и "строение" и их признаков, на наш взгляд, не имеет существенного правового и практического значения, хотя в юридической литературе этому вопросу уделяется значительное внимание. Вместе с тем необходимо отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости. Исходя из того, что недвижимыми признаются только те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ), из состава недвижимого имущества исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.). К недвижимым вещам ГК РФ относит также некоторые движимые (по своим естественным свойствам) вещи. Это - подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Однако мы не ставим задачу охарактеризовать порядок совершения договора дарения таких видов недвижимого имущества, как участки недр, обособленные водные объекты, леса, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Рассмотрение специфики распоряжения указанными видами недвижимого имущества может составить предмет самостоятельных исследований. 2. Понятие, признаки и виды договора дарения Договор дарения имущества - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Основу правового регулирования отношений, связанных с дарением, составляют правила ГК РФ, образующие общую часть обязательственного права (ст. 307-453), а также специальные нормы о дарении (ст. 572-582). Положения ГК РФ, посвященные общим положениям о договоре дарения, запрещении, ограничении, отмене дарения, дополняются нормами, содержащимися в отраслевом законодательстве Российской Федерации. Например, отдельные нормы института дарения содержатся в: - п. 6 ст. 85, п. 18, 28 ст. 217 и других Налогового кодекса РФ; - ст. 30 ФЗ от 11 июля 2001 г. N 95-ФЗ "О политических партиях". - п. 4 ст. 4 ФЗ от 31 декабря 1995 г. N 226-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О государственной пошлине"; - Законе РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" и др. Договор дарения обладает несколькими характерными признаками, каждый из которых является в известной степени самостоятельным и необходимым для выделения этого договора из общей массы гражданско-правовых договоров. Безусловно, квалифицирующим признаком договора дарения является его безвозмездность. Даритель не получает никакого встречного удовлетворения со стороны одаряемого. По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 572 ГК РФ, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такой сделке применяются правила о притворной сделке, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ. В отдельных случаях одаряемый может быть обременен некоторыми имущественными обязательствами, что само по себе не исключает безвозмездности договора дарения. Например, согласно п. 3 ст. 582 ГК РФ дарение в общеполезных целях (пожертвование) должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. Исполнение обязательства по использованию имущества в таком случае не является встречным предоставлением, поскольку обязательство по использованию имущества адресовано третьим лицам, а не дарителю (жертвователю). Оно не противоречит безвозмездному характеру договора дарения, поскольку сам даритель в этом случае не получает никакого встречного удовлетворения. Следует подчеркнуть, что обременение одаряемого обязательствами по использованию имущества может иметь место только в случае оформления договора пожертвования, в обычном договоре дарения соответствующие условия установить нельзя. К договору дарения, включающему подобные обязательства, будут применяться правила о притворной сделке, установленные п. 2 ст. 170 ГК РФ. Некоторые сложности вызывает толкование норм ГК РФ, определяющих признак безвозмездности договора дарения. Так, при анализе положений п. 2 ст. 572 ГК РФ закономерно возникает вопрос о том, считать ли встречной передачу вещи (права) или встречным обязательство, осуществляемое одаряемым вне договора дарения по иным сделкам. Детальное рассмотрение этого вопроса заслуживает особого внимания, поскольку от его решения зависит юридическая судьба соответствующего договора. Кроме того, отсутствие встречного предоставления, наряду с общими требованиями законодательства к соблюдению формы договора дарения, является основным критерием действительности рассматриваемого вида договора. В юридической литературе обосновывались различные позиции по этому вопросу. Так, М.Г.Масевич считает, что "если в соглашении сторон предусмотрено встречное обязательство одаряемого в пользу дарителя, например, передать вещь, оказать услугу и т.п., договор не будет дарением". Такой договор будет определяться нормами, относящимися к договору мены, бытовому подряду или другими, в зависимости от условий договора. Автор придерживается мнения, что для признания договора дарения притворной сделкой на основании п. 1 ст. 572 ГК РФ условие о встречном предоставлении должно быть установлено в самом договоре дарения. Иную позицию высказал А.Л.Маковский, который полагает, что "для того, чтобы считаться "встречным", предоставление не обязательно должно быть предусмотрено тем же самым договором, что и "подарок". Оно может быть предметом отдельной сделки и иногда даже с другим лицом (например, когда за полученный или обещанный дар "одаряемый" исполняет обязанность дарителя перед третьим лицом). Важна причинная обусловленность "дарения" встречным предоставлением со стороны "одаряемого". Данный подход поддерживает и В.В.Витрянский, который пишет: "Действительно, то обстоятельство, что "дарение" причинно обусловлено встречным предоставлением со стороны "одаряемого" (в том числе и по иной сделке) бесспорно свидетельствует о том, что стороны, заключая договор дарения, на самом деле имели в виду сделку, совершаемую на возмездной основе, которую они хотели прикрыть сделкой дарения". Чаще всего отграничение дарения от иных гражданско-правовых договоров о передаче имущества не составляет особого труда, однако не следует относится пренебрежительно к иным (помимо безвозмездности) признакам дарения. Такие признаки договора дарения, безусловно, являются производными от квалифицирующего признака безвозмездности дарения, но, как справедливо отмечает В.В.Витрянский, без их рассмотрения "договор дарения нельзя будет отличить, например, от любого другого гражданско-правового договора на передачу имущества, освобождающего контрагента от его оплаты либо иного встречного предоставления, хотя лицо, передающее имущество, не будет иметь намерения одарить контрагента". К ним относятся две пары корреспондирующих признаков: 1) наличие у дарителя намерения одарить контрагента путем увеличения его имущества за счет собственного; согласие одаряемого на получение дара; 2) увеличение имущества одаряемого; уменьшение имущества дарителя. Поскольку акт дарения - договор, его совершение зависит от волеизъявления сторон. Из этого следует, что для того, чтобы договор дарения считался заключенным и мог повлечь юридически значимые последствия, недостаточно только волеизъявления дарителя: необходимо, чтобы одаряемый также выразил намерение принять имущество в дар. В случае несогласия одаряемого принять дар договор дарения не будет считаться заключенным и, соответственно, не повлечет юридически значимых последствий, на которые рассчитывал даритель при предложении дара (переход права собственности на имущество к одаряемому). Отказ одаряемого принять дар возможен в случае, когда для него нежелательны последствия, связанные с переходом права собственности на имущество, например, обремененное залогом, сервитутом и т.п. В подобных случаях одаряемому не имеет смысла отягощать себя дополнительными обязательствами, и он вправе отказаться от принятия дара. Волеизъявление сторон должно быть добровольным. В случае совершения договора дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой, а также в случае, когда гражданин был вынужден совершить договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, договор дарения может быть признан судом недействительным по ходатайству заинтересованного лица. Приведем характерный пример из судебной практики. Б. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора дарения 1/8 доли жилого дома, сославшись на то, что подарила С. часть дома вынужденно, при том условии, что он построит на ее участке времянку и не будет претендовать на долю в доме, если их семейные отношения (они проживали одной семьей без регистрации брака) будут прекращены. Областной суд иск удовлетворил. В кассационной жалобе С. просил решение отменить, сославшись на то, что оно вынесено по недостаточно исследованным материалам дела. Согласно ст. 572 по договору дарения одна сторона передает безвозмездно другой стороне имущество в собственность. Удовлетворяя требования Б. о признании недействительным договора дарения 1/8 доли домовладения, суд исходил из того, что сделка совершена с нарушением требований закона о безвозмездности дарения. С января 1999 года Б. и С. состояли в семейных отношениях без регистрации брака. В 2000 году по разрешению соответствующих органов Б. начала строительство на своем участке времянки с использованием заранее заготовленных, принадлежащих ей материалов. Ответчик согласился оказать помощь в строительстве при том условии, что после окончания застройки ему будет подарена часть дома. По собственным объяснениям С. в судебных заседаниях, дарение дома осуществлено в счет платы за строительство времянки. Кроме того, в соответствии со свидетельскими показаниями С. понуждал Б. к заключению договора и заявлял, что не будет строить времянку либо уничтожит построенное, если такая сделка не будет совершена. Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу, что дарение осуществлено с нарушением требований закона о безвозмездности, а также под влиянием угроз со стороны ответчика. При таких обстоятельствах у суда согласно ст. 178, 572 ГК РФ были основания для признания сделки недействительной. Определяя основные признаки договора дарения, ГК РФ выделяет особенности регулирования его видов - договора обещания дарения и договора пожертвования, каждому из которых также присущи свои квалифицирующие признаки. Договор обещания дарения - консенсуальный договор, порождающий обязательство дарителя осуществить передачу одаряемому имущества в собственность или имущественное право либо освободить одаряемого от обязательства. Обязательству дарителя в этом случае корреспондирует право одаряемого требовать исполнения обещания. Характерным является то, что во всех без исключения случаях договор обещания дарения должен быть оформлен письменно (п. 2 ст. 572 ГК РФ) и содержать ясно выраженное намерение дарителя совершить в будущем безвозмездную передачу конкретной вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Договор пожертвования - договор дарения вещи или права в общеполезных целях, под которыми следует понимать цели, полезные как для общества в целом, так и для отдельных социальных групп (например, лиц пенсионного возраста, лиц определенной профессии, лиц, проживающих в определенной местности и т.п.) (п. 1 ст. 582 ГК РФ). Из приведенной формулировки следует первый признак этого вида договора - обусловленность использования дара. Согласно п. 3 ст. 582 ГК РФ пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. Это вовсе не означает, что имущество может быть использовано по любому назначению только в силу воли жертвователя. Не всякое назначение использования имущества, обусловленное жертвователем, может совпадать с целевым назначением имущества, установленным законодательством. Например, жертвователь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может обязать одаряемого использовать этот участок, скажем, для жилищного строительства. Или, пожертвовав квартиру, жертвователь обусловливает ее использование в целях организации цеха по производству вспомогательных изделий для инвалидов. Очевидно, что подобные условия использования имущества будут нарушать нормы законодательства об использовании имущества строго по его целевому назначению. Поэтому, заключая договор пожертвования, следует более внимательно подходить к вопросу об установлении возможных пределов использования имущества, учитывая при этом требования законодательства. При отсутствии условия об использовании имущества пожертвование гражданину признается обычным дарением, а в остальных случаях (когда лицом, принимающим пожертвование, является юридическое лицо) пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества (п. 3 ст. 582 ГК РФ). В таких случаях договор пожертвования не утрачивает своей значимости, как в случае с пожертвованием в пользу гражданина. Второй особенностью пожертвования является уменьшение (сужение) предмета этого договора в отличие от договора дарения. Пожертвование не может осуществляться путем освобождения одаряемого от его обязательств. Причину сужения предмета договора пожертвования В.В.Витрянский справедливо видит в том, что "жертвователь традиционно должен располагать правом обусловить свое пожертвование использованием дара по определенному назначению. Дарение путем освобождения от обязанностей (при сегодняшнем строе правового регулирования) исключает такую возможность:". Следующая особенность состоит в том, что в отличие от классического договора дарения, на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия (п. 2 ст. 582 ГК РФ). Такая законодательная формулировка вовсе не исключает обязательности получения согласия одаряемого на принятие дара. Поскольку в большинстве случаев пожертвование осуществляется в пользу особых по социальному статусу субъектов (больницы, детские сады, школы, религиозные объединения и т.п.), у одаряемого вполне резонно может возникнуть вопрос - нет ли необходимости в получении разрешения или согласия какого-либо органа государственной власти, органа местного самоуправления, вышестоящей или контролирующей организации на принятие пожертвования. Именно для исключения появления подобных вопросов и злоупотреблений на этой почве законодатель ввел норму п. 2 ст. 582 ГК РФ. Еще один весьма существенный признак договора пожертвования состоит в ограничении круга субъектов на стороне одаряемого. Согласно п. 1 ст. 582 ГК РФ пожертвования могут делаться: гражданам; лечебным, воспитательным учреждениям; учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям; благотворительным, научным и учебным учреждениям; фондам, музеям и другим учреждениям культуры; общественным и религиозным организациям; государству (Российской Федерации и субъектам Федерации), а также муниципальным образованиям (ст. 124 ГК РФ). Ограничения пожертвований могут касаться и круга лиц со стороны жертвователя. Так, согласно п. 3 ст. 30 ФЗ от 11 июля 2001 г. N 95-ФЗ "О политических партиях" не допускаются пожертвования политической партии и ее региональным отделениям от: - иностранных государств и иностранных юридических лиц; - иностранных граждан; - лиц без гражданства; - граждан Российской Федерации, не достигших возраста 18 лет; - российских юридических лиц с иностранным участием, если доля иностранного участия в их уставном (складочном) капитале превышает 30 процентов на день внесения пожертвования (для открытых акционерных обществ - на день составления списка акционеров за предыдущий год); - международных организаций и международных общественных движений; - органов государственной власти и органов местного самоуправления; - государственных и муниципальных организаций; - юридических лиц, имеющих в своем уставном (складочном) капитале долю государственной или муниципальной собственности, превышающую 30 процентов на день внесения пожертвования; - воинских частей, военных организаций, правоохранительных органов; - благотворительных организаций и религиозных объединений, а также от учрежденных ими организаций; - анонимных жертвователей; - юридических лиц, зарегистрированных менее чем за один год до дня внесения пожертвования. 3. Предмет договора дарения недвижимости Договор дарения, как и любой другой гражданско-правовой договор на передачу имущества, имеет сложный предмет, в состав которого включаются: а) действия - передача дара (п. 1 ст. 307 ГК РФ); б) само имущество, подлежащее передаче. Исходя из этого следует более внимательно подходить к определению предмета в тексте договора. Определение имущества, являющегося предметом договора дарения, осуществляется путем указания идентифицирующих его данных. При дарении земельного участка в договоре следует указать: 1) кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый земельному участку, который сохраняется за ним до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое. Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые номера. Предметом договора могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. 2) местоположение (адрес) - субъект Российской Федерации, на территории которого расположен земельный участок, наименование населенного пункта (город, село, поселок и др.), улица, дом, строение и другие адресные ориентиры; 3) площадь - измеряется в гектарах или квадратных метрах и указывается в соответствии с данными правоустанавливающего документа; 4) категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (ст. 7 ЗК РФ); 5) ограничения в использовании (разрешенное использование). Ограничение в использовании земельного участка - запрет на осуществление определенных видов хозяйственной деятельности либо требование о воздержании от совершения отдельных действий, устанавливаемые актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления либо решением суда на срок или бессрочно. Ограничения в использовании сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (п. 3-5 ст. 56 ЗК РФ). Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется бесплатно соответствующими государственными и муниципальными органами и организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (см. п. 2 ст. 31 ЗК РФ). Разрешенное использование определяется в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются специальным законодательством. 6) обременения правами третьих лиц. Обременения - это права третьих лиц на земельный участок, определенным образом стесняющие собственника (землевладельца, землепользователя) в осуществлении соответствующего вещного права на земельный участок. Наиболее распространенными видами обременений земельного участка являются сервитут (частный, публичный), аренда, рента, ипотека; 7) описание границ земельного участка. Границы земельного участка отражаются в кадастровой карте (плане), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (общие сведения о земельном участке, сведения о частях и обременениях участка, описание границ и поворотных точек границ участка и т.д.). В случае, если предметом сделки является жилой дом с хозяйственными постройками, в договоре следует указать: 1) адресные ориентиры: - наименование субъекта Российской Федерации, - населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), - улица, номер дома; 2) технические характеристики жилого дома: - тип строения (кирпичный, бревенчатый и т.п.), - площадь дома (общая, жилая), - наименование и площадь хозяйственных построек; 3) сведения о земельном участке, на котором расположены объекты недвижимого имущества (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование (ограничения в использовании), описание границ земельного участка, его отдельных частей, принадлежность, правоустанавливающие документы собственника, землевладельца); 4) принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа собственника жилого дома и хозяйственных построек. При дарении квартиры в договоре указываются: 1) адресные ориентиры: - наименование субъекта Российской Федерации, - населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), - улица, номер дома, этаж, номер квартиры; 2) технические характеристики квартиры и жилого дома, в котором она расположена: - тип дома (кирпичный, панельный, блочный), - состав квартиры (количество комнат), - площадь (общая, жилая); 3) принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа дарителя. 4. Форма договора дарения недвижимого имущества Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого дарителем и одаряемым (или их представителями, действующими на основании доверенностей). Обязательного придания договору дарения недвижимости нотариальной формы ГК РФ не требует. Однако стороны при желании могут удостоверить договор у нотариуса или должностного лица органа исполнительной власти, уполномоченного на совершение данного нотариального действия. Значение нотариального удостоверения в этом случае сводится к тому, что оно придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет споры, а в некоторых случаях обеспечивает возможность доказывания в суде. Момент признания договора дарения недвижимости заключенным и, следовательно, имеющим юридическую силу, ГК РФ связывает с моментом государственной регистрации сделки (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574). Следует подчеркнуть, что регистрации подлежит не только переход права собственности к одаряемому, но и сам договор дарения. При обещании дарения регистрируется только сделка. На государственную регистрацию договора дарения представляются следующие документы: 1) заявление о государственной регистрации договора дарения в единственном экземпляре. В качестве заявителя могут выступать стороны договора (даритель и одаряемый) или уполномоченные ими лица при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей (п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В заявлении указываются: - данные о дарителе (одаряемом). В случае, если правообладателем является физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в единый государственный реестр юридических лиц, адрес фактического места нахождения (п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(12)). Если заявителем является не правообладатель (или одаряемый), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени дарителя (или одаряемого), а также данные о себе, о дарителе (или одаряемом); - цель обращения заявителя (проведение государственной регистрации договора дарения); - наименование и реквизиты договора дарения; - данные о недвижимом имуществе (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю); - подпись заявителя и дата подписания заявления; 2) подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора дарения; 3) физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий его личность; 4) подлинники и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельство о регистрации юридического лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юридических лиц), документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика; 5) подлинник и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, а также документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации; 6) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности дарителя на отчуждаемое недвижимое имущество. Требуется в случае, если право на недвижимое имущество возникло у дарителя до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц" и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав. При этом учреждение юстиции по регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 названного Федерального закона, запрашивает у органа (организации), который ранее осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права дарителя, если само учреждение юстиции по регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (то есть документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена заявителем. В случаях, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве дарителя на отчуждаемое имущество, дарителем может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа; 7) договор дарения (представляется не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов); 8) удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов; 9) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования недвижимым имуществом (в отношении жилых помещений) с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. 5. Стороны договора дарения Исходя из общих принципов гражданского оборота, на стороне дарителя и одаряемого могут выступать любые субъекты гражданского права, однако участие некоторых из них в отношениях по дарению связано с определенными запрещениями и ограничениями. Не могут выступать в качестве дарителя: - законные представители малолетних (не достигших 14 лет) и недееспособных граждан (подп. 1 ст. 575 ГК РФ). Исключение названных субъектов из круга лиц, имеющих право выступать в качестве дарителей, обусловлено тем, что в результате дарения имущество малолетних или недееспособных граждан уменьшается без соразмерной компенсации; - коммерческая организация, если одаряемым по договору дарения является коммерческая организация (подп. 4 ст. 575 ГК РФ); - организации, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (унитарные предприятия, казенные предприятия, учреждения) без получения согласия собственника на отчуждение имущества на основании договора дарения (п. 1 ст. 576 ГК РФ). В качестве одаряемого могут выступать граждане, юридические лица, органы государственной власти и органы местного самоуправления с учетом ограничений, установленных законодательством Российской Федерации. Одаряемым не могут быть: - работники лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, если дарителем является гражданин, находящийся в них на излечении, содержании, воспитании, супруг или родственники этого гражданина (подп. 2 ст. 575 ГК РФ); - государственные служащие и служащие органов муниципальных образований, если дарение недвижимости связано с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей (подп. 3 ст. 575 ГК РФ, ст. 11 ФЗ от 31.07.1995 г. N 119-ФЗ "Об основах государственной службы Российской Федерации"; - коммерческая организация, если дарителем является коммерческая организация (подп. 4 ст. 575 ГК РФ); - иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если в дар передается земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный на территории Российской Федерации (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"); - юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, если в дар передается земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"); - иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если в дар передается земельный участок, находящийся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). До установления Президентом РФ указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях (п. 5 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Следует также иметь в виду определенные ограничения дарения имущества, находящегося в общей совместной собственности. Дарение такого имущества п. 2 ст. 576 ГК РФ ставит в прямую зависимость от согласия на это всех участников совместной собственности. 6. Права и обязанности сторон договора дарения Даритель вправе: - требовать возмещения реального ущерба, причиненного отказом одаряемого принять дар (возмещению в этом случае подлежат только расходы дарителя, связанные с оформлением договора дарения - на нотариальное оформление, государственную регистрацию и т.п.); - отказаться от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому имущество в следующих случаях: а) если после заключения договора имущественное или семейное положение изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни (п. 1 ст. 577 ГК РФ); б) если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (п. 2 ст. 577, п. 1 ст. 578 ГК РФ). В названных случаях одаряемый не вправе требовать возмещения убытков, причиненных отказом дарителя от исполнения договора дарения. В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение и вернуть себе имущество в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). Обязанности дарителя перед одаряемым сводятся к соблюдению порядка и условий передачи имущества и аналогичны обязанностям контрагентов любых гражданско-правовых договоров, предметом которых является передача имущества. Даритель обязан предупредить одаряемого обо всех известных ему на момент заключения договора правах третьих лиц на имущество; предупредить о наличии либо отсутствии споров по предмету договору и т.д. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Однако в законодательстве некоторых субъектов Российской Федерации содержится запрет на отказ одаряемого от принятия дара. Так, согласно п. 2 ст. 82 Закона о земле Республики Бурятия (2000 г.) органы исполнительной власти Республики Бурятия и органы местного самоуправления не вправе отказываться от земельных участков, переходящих к ним в порядке дарения, за исключением дарения земельных участков, несущих опасность для жизни и здоровья граждан, животных и растительного мира. По нашему мнению, основу разрешения подобных коллизий должно составлять понимание того, что гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации (п. "о" ст. 71 Конституции РФ). Следовательно, субъекты Федерации не вправе издавать правовые акты, содержащие нормы гражданского права, в частности, нормы, регулирующие дарение как гражданско-правовую сделку. Отказ должен быть совершен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, а если договор дарения был нотариально удостоверен, то и нотариальному удостоверению. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. В случае отмены дарения одаряемый обязан вернуть имущество дарителю (п. 5 ст. 578 ГК РФ). Иные права и обязанности одаряемого связаны с приобретением им права собственности на имущество и регулируются соответствующими нормами ГК РФ, ЗК РФ и др. 7. Налогообложение дарения Физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность на основании договора дарения, уплачивают налог в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения". Налог с имущества, переходящего

Обязанности дарителя по договору дарения :

передать дар (эта обязанность переходит к правопреемникам дарителя в консенс. договорах, содержащих обещание подарить вещь, но не распространяется на договоры пожертвования;

сообщить одаряемому о недостатках даримой им вещи;

определить назначение использования дара благополучателю в договоре пожертвования;

нести расходы, связанные с передачей подарка.

Права дарителя по договору дарения:

отказаться от исполнения договора в случаях: а) если после заключения консенсуального договора у дарителя изменилось имущественное или семейное положение либо состояние здоровья, в результате чего исполнение договора существенно снизит уровень жизни дарителя, б) если после заключения консенсуального договора одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя либо члена его семьи;

отменить договор в случаях: а) умышленного лишения жизни дарителя одаряемым (решение должно быть вынесено судом по требованию наследников); б) обращения одаряемого с подаренной вещью, представляющей большую неимущественную ценность для дарителя, создают угрозу ее утраты; в) если дарение было совершено индивид. предпринимателем или юрид. лицом за счет средств, связанных с предпринимат. деятельностью, в течение 6 мес., предшествующих объявлению дарителя банкротом; г) если одаряемый умер раньше дарителя и условие об отмене договора было оговорено в нем; д) если благополучатель использовал дар не в соответствии с назначением, указанным жертвователем. Правила об отказе и отмене подарков не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости;

оговорить в договоре условия, при кот. будет передано его имущество и он может потребовать его возврата (условия могут быть отлагательными и отменительными);

определить в договоре пожертвования цель, назначение использования дара.

Даритель не имеет права требовать встречного удовлетворения от одаряемого, т. к. договор является безвозмездным.

Права одаряемого по договору дарения:

получить дар;

отказаться от принятия дара;

изменить назначение использования дара в договоре пожертвования в случае изменившихся обстоятельств при согласии жертвователя, а в случае его смерти либо ликвидации юридического лица – жертвователя по решению суда.

Обязанности одаряемого по договору дарения:

использовать дар в соответствии с указаниями жертвователя о его назначении;

исполнять обязательства в отношении музейных предметов, полученных в дар (ст. 25 ФЗ «О музейном фонде РФ и музеях РФ»);

вести обособленный учет операций по использованию пожертвованного имущества, если благополучатель является юридическим лицом;

обращаться надлежащим образом с подаренной ему вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность;

возвратить подаренную вещь в случае отмены дарения, если она сохранилась в натуре, а все полученные в результате использования вещи (доходы, продукция) оставить, т. к. они являются собственностью одаряемого.

Форма договора дарения, порядок его заключения

Форма договора дарения зависит от его вида, предмета, субъектного состава сторон . Так, в устной форме могут быть заключены договоры дарения движимого имущества, если для них не предусмотрена письменная форма (п. 1 ст. 574 Гражданского кодекса ).

Письменная форма необходима для следующих договоров:

тех, в которых даритель является юридическим лицом, а предметом договора является движимое имущество стоимостью более 3 тыс. руб. (п. 2 );

договоров, предметом которых является недвижимое имущество (такой договор подлежит государственной регистрации - п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса ).

Порядок заключения договора дарения такой же, как и в других договорах: даритель заявляет одаряемому о своем желании сделать ему подарок (оферта), а одаряемый должен дать согласие на получение подарка (акцептовать предложение дарителя).

Моментом заключения договора дарения считается:

в реальном договоре – момент передачи вещи;

в консенсуальном договоре – момент подписания договора;

в договоре, подлежащем регистрации, – момент государственной регистрации.

Ответственность сторон по договору дарения:

даритель отвечает за вред, причиненный подаренной вещью одаряемому, при условии, что недостатки, возникшие до передачи ему вещи, не являются явными, а даритель не предупредил о них одаряемого (ст. 580 Гражданского кодекса ). Вред подлежит возмещению при наличии вины в соответствии с нормами гл. 59 Гражданского кодекса, т. е. за противоправные действия. Даритель не обязан возмещать убытки в случае его отказа от исполнения договора по п. 1, 2 ст. 577 Гражданского кодекса , а также в случае дарения им вещи с недостатками, если последние не причинили вреда одаряемому;

одаряемый отвечает за:

а) убытки, причиненные дарителю своим отказом от принятия дара в случае, если договор был заключен в письменной форме. Форма ответственности – возмещение реального ущерба (п. 3 ст. 573 Гражданского кодекса );

б) ненадлежащее обращение с вещью. Форма ответственности – возврат подаренной вещи дарителю (п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса );

в) использование имущества по другому назначению в случае, если он является благоприобретателем. Форма ответственности – отмена пожертвования (п. 5 ст. 582 Гражданского кодекса ).

АРЕНДА

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендную плату и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором (ст. 606 ГК РФ). При этом плоды, продукция и доходы, которые получены арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Это взаимный , возмездный , консенсуальный договор.

По договору аренды нанимателю может быть предоставлено либо только правомочие пользования (например, пользование спортзалом в определенное время), либо правомочия владения и пользования (когда вещь передается арендатору во владение). В последнем случае арендатор является титульным владельцем и пользуется защитой своего права против всех третьих лиц, включая собственника (ст. 305 ГК РФ).

Договором аренды может быть предусмотрена возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока аренды или до его истечения. В законе могут устанавливаться случаи запрещения выкупа арендованного имущества (например, запрещается выкуп участков лесного фонда).

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные , непотребляемые вещи, т. е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, - земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания, сооружения; оборудование; транспортные средства и др. (п. 1 ст. 607 ГК РФ). По истечении срока договора арендодателю должна быть возвращена та же самая вещь в том виде и состоянии, в каком она была получена, с учетом естественного износа.

Предмет является существенным условием договора аренды. Согласно пункту 3 ст. 607 ГК РФ условие о предмете считается согласованным сторонами, если договор содержит данные, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Существенным условием договора аренды земельного участка, здания, сооружения, предприятия является размер арендной платы.

Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким правом в силу закона обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, при этом должны соблюдаться ограничения, установленные главой 19 ГК РФ. Арендаторами могут быть любые субъекты гражданского права в пределах своей праводееспособности.

Срок договора аренды определяется соглашением сторон. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды (например, для договора проката - один год), а также для

отдельных видов имущества (например, участки лесного фонда могут предоставляться в аренду на срок до 49 лет). Если договор аренды заключен на срок, который превышает установленный законом предельный срок, он считается заключенным на срок, равный предельному.

Таким образом, отношения сторон носят длящийся характер . Права арендатора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу право аренды следует за вещью: арендное обязательство не прекращается, а новый собственник занимает место арендодателя, он не вправе требовать изменения или расторжения договора иначе чем по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше одного года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации , если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее одного года).

Оформление договора дарения требует правильного подхода, так как при наличии ошибок или несоблюдении формы он может быть оспорен и в результате — аннулирован. Чаще всего предметом дарения выступает недвижимость.

Порядок оформления

Договор дарения, целью которого является передача недвижимости в дар, может быть составлен двумя способами:

• в простой письменной форме без участия и заверения нотариуса;
• в нотариально заверенной форме.

Выбор обусловлен необходимостью заверения документа с целью защиты от оспаривания.

Порядок оформления напрямую зависит от выбора способа составления документа.

Самостоятельно

Cамостоятельное составление дарственной подразумевает прохождение нескольких обязательных этапов:

1. Оформление договора дарения недвижимости согласно правилам, установленным законом.
2. Подписание договора.
3. Государственная регистрация права собственности на подаренную недвижимость.
4. Уплата налога по ставке 13% от стоимости подаренного объекта недвижимости.

При составлении договора дарения недвижимости необходимо точно указать все данные из документов и включить пункты:

• о дарителе и одаряемом. Требуется полное указание Ф.И.О., паспортных данных каждого и места их постоянного проживания;
• предмет дарения. Необходимо указать исчерпывающие характеристики объекта недвижимости: его площадь, этажность, адрес нахождения, сведения из свидетельства госрегистрации;
• дата передачи дара, если это действие не предполагается совершить сразу;
• подпись дарителя и одаряемого.

Государственная регистрация права обязательна, так как при ее отсутствии дарственная легко оспаривается.

Проводится таковая в несколько шагов:

1. Обращение в Регистрационную Палату или МФЦ по месту расположения недвижимости.
2. Составление заявления и передача документов на регистрацию.
3. Получение от принявшего бумаги сотрудника расписки и даты явки за результатом.
4. В назначенный день - обращение с распиской за получением свидетельства о государственной регистрации права на подаренный объект недвижимости и сданными бумагами.

Регистрирующий орган вправе отказать в регистрации, если документы представлены в несоответствующем виде или не полностью. После исправления недочетов заявитель вправе обратиться повторно.

Оплатить налог на получение в качестве дохода объекта недвижимости предстоит тем, кто не считается дарителю близким родственником. Ставка составляет 13% от стоимости подаренного объекта.

Оформление у нотариуса

Другой порядок оформления договора дарения недвижимости предусмотрен при заверении его нотариусом. Здесь сторонам предстоит понести большие расходы, но выполнить меньший объем работы, ведь ее часть сделает нотариус. Для оформления необходимо обратиться к специалисту и предоставить необходимые документы, среди которых обязательны:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• документы на передаваемый объект недвижимости, подтверждающие законность приобретения его дарителем;
• свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость;
• технический паспорт объекта;
• доверенность, если кто-то из участников действует не самостоятельно, а через представителя;
• разрешение супруга, если даритель приобрел объект недвижимости в период нахождения в браке, и он считается совместно нажитым имуществом;
• разрешение органов опеки в некоторых случаях (если в сделке участвует несовершеннолетний).

Нотариус вправе запросить иные бумаги. После их представления необходимо оплатить расходы:

• государственная пошлина за заверение договора;
• оплата услуг нотариуса за составление договора;
• государственная пошлина за получение свидетельства государственной регистрации права собственности;
• налог на доход с дарения.

При обращении к нотариусу госпошлина за регистрацию права уплачивается ему, а он самостоятельно сделает запрос в регистрирующий орган и оформит свидетельство.

Дарственная на недвижимость близким родственникам

Договор дарения недвижимости в пользу близких родственников составляется достаточно часто. Он заполняется по всем стандартным правилам в соответствии с законом. Однако есть некоторые преимущества в составлении такого договора:

• уплата налога отменяется для близких родственников дарителя;
• государственная пошлина при заверении нотариусом оплачивается по пониженной процентной ставке.

Иных отличий в дарении между родственниками нет.

Договор дарения, как и любой другой документ, имеет плюсы и минусы. Среди преимуществ составления такого договора:

• простота составления и необязательность заверения;
• сложность оспаривания и аннулирования дарственной;
• невозможность отменить дарение по желанию дарителя – большой плюс для одаряемого;
• отсутствие обязанности уплаты налога для близких родственников дарителя и т.д.

Однако дарственная имеет и некоторые минусы:

• обязанность уплаты налога в результате получения дара для лиц, не приходящихся дарителю близким родственником;
• безвозмездность сделки иногда рассматривается как минус для дарителя;
• невозможность передумать для дарителя и поэтому отменить дарственную.

Однозначно назвать плюсы и минусы договора дарения сложно, так как для каждой стороны имеются свои преимущества и недостатки. Однако главным плюсом для одаряемого является получение дара, а для дарителя – реализация собственного желания преподнести дар.

Налог с дарственной на недвижимость в 2017 году

Налог на получение дара уплачивается в связи с прибылью, которую обретает одаряемый. Ставка налога в 2017 году отличается для разных категорий лиц:

• резиденты уплатят 13% от стоимости полученного в дар имущества. Таковыми признаются те, кто постоянно проживает на территории РФ не менее 183 дней независимо от гражданства;
• нерезидент уплатит 30% от стоимости подарка.

Расчет налога взимается с суммы, которая указана в оценке объекта недвижимости, однако ее проводят не всегда, поэтому есть альтернативные способы расчета:

• от стоимости, указанной в договоре дарения. Однако в 2017 году ее сначала сравнивают с кадастровой и рыночной стоимостью. Она не должна превышать или уступать рыночной более чем на 20%. Рыночная стоимость представляет собой среднюю цену на подобные объекты в момент дарения;
• от кадастровой стоимости. В 2017 году стоимость имущества для налогообложения не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Именно поэтому этот показатель крайне важен.

Взимается ли налог для родственников при дарении недвижимости?

Близкие родственники дарителя не попадают под обязанность налогообложения. Не уплачивают налог лица, которые приходятся дарителю:

• детьми и родителями;
• супругом (ой);
• внуками, внучками, бабушками и дедушками;
• братьями и сестрами.

Исчерпывающий перечень близких родственников установлен Семейным кодексом России .

Таким образом, договор дарения недвижимости может оформляться самостоятельно и с участием нотариуса. При этом сильно отличается порядок оформления, стоимость и объем затраченных усилий. Налог на дарение не взимается с близких родственников дарителя.