la-bazzar.ru Портал о недвижимости. Дом, аренда, прописка. Ипотека.
Гражданин сделал из квартиры магазин с отдельным входом, прихватив часть двора. Правда, сначала он попросил разрешение на перестройку у местной власти, но получил отказ. Потом все перестроил и пошел в суд с требованием к той же городской власти - узаконить перепланировку и дать ему согласие на перевод жилого помещения в нежилое.
В деле есть выписка из протокола общего собрания собственников помещений в этом доме. Судя по ней, большинство согласилось и на переоборудование квартиры.
Истец оказался весьма упорным человеком и добился победы в местных краснодарских судах. Администрация города вынуждена была обратиться в Верховный суд, опасаясь, что такое "творчество" найдет немало поклонников перестраивать квартиры на первых этажах под нужные их хозяевам магазины, фитнесы, мастерские и прочее.
Верховный суд, изучив дело, с чиновниками согласился, а пересматривая спор, разъяснил, что в принципе перевод квартиры под магазин возможен, но надо знать, по каким законам это делается.
Районный суд исходил из того, что перестроенная квартира располагается на первом этаже и у нее отдельный вход. Суд принял бумаги с заключением фирм, что перепланировки безопасны. Апелляция возражать не стала.
Ошарашенные городские чиновники дошли до Верховного суда. Там дело перечитали и заявили, что местные суды допустили ошибки. Вот аргументы Верховного суда. В Жилищном кодексе есть статья 22. В ней говорится о том, что перевод жилого помещение в нежилое и обратно возможен. Но - с учетом градостроительного законодательства.
В следующей статье Жилищного кодекса - 23-й - сказано, что переводят жилое помещение в нежилое и обратно органы местного самоуправления. Отказать чиновники могут, но лишь в случае, если условия перевода не соблюдены. В этой же статье дан перечень документов, необходимых для такого перевода квартиры в нежилое помещение. И список документов - исчерпывающий, потому как та же статья запретила чиновникам требовать какие-либо дополнительные документы.
Вот еще момент, на который указывает Жилищный кодекс, - для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, а в отдельных случаях и согласия всех собственников помещений в доме.
В статье 36 Жилищного кодекса перечислено, какое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. Это в первую очередь участок, на котором стоит дом. В нашем случае собственник квартиры на первом этаже пробил стену и построил "крыльцо в виде пристройки" на придомовой территории, которая считается общим имуществом собственников.
Так что реконструкция одного человека уменьшила размеры общего имущества жильцов дома. Верховный суд напомнил - уменьшение размера имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений (статья 36 Жилищного кодекса).
Есть еще одна статья того же кодекса - 40-я. Там сказано, если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие переустройства помещений нужно согласие всех собственников. И такое согласие, подчеркивает Верховный суд, является обязательным условием для проведения перепланировки любого помещения в доме.
Местный же суд в своем решении сказал, что большинство жителей согласно, но почему-то не учел, что здесь требуется согласие не большинства, а всех жителей. Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих разъяснений.
Мнение эксперта
Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:
Сейчас трудно предсказать исход конкретного дела, окончательное решение еще не вынесено. Согласно Жилищному кодексу собственник должен содержать свою квартиру в надлежащем состоянии, не нарушая при этом прав и законных интересов соседей. При этом он обязан соблюдать противопожарные, санитарно-гигиеническиеи иные предусмотренные законом требования. В судебной практике уже есть случаи, когда суды принимали решение о выселении граждан за самовольную перепланировку, нарушающую требования безопасности. Каждый раз подобные решения - крайняя и исключительная мера. Только если человек проигнорировал требования и в срок не предпринял никаких мер к устранению последствий опасного ремонта, суд может принять решение о выселении. Считаю подобные нормы вполне разумными, ведь право собственности предполагает и ответственность. Кстати, в данном конкретном деле речи о выселении не идет, так как человек не проживает в помещении, и сам требует перевести его из жилого в нежилое. Спор идет по сути только о том, насколько серьезные нарушения допущены собственником и какие последствия должны повлечь для него самовольная перепланировка и отказ вернуть все в первоначальное состояние.
В удовлетворении требований о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в переводе нежилого помещения в жилое помещение правомерно отказано, поскольку нежилое помещение, находящееся в собственности истца, расположено в санитарно-защитной зоне птицефабрики, а в указанной зоне не допускается размещение жилых домов.
Судебные решения, арбитраж | 02.02.2013 14:13:56
Требования об оспаривании решения уполномоченного органа об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости удовлетворены правомерно, поскольку судом установлено, что на момент перевода помещения из нежилого в жилое действующее законодательство не предусматривало необходимость составления акта, подтверждающего завершение перепланировки и окончание перевода помещения.
Судебные решения, арбитраж | 29.01.2013 07:40:17
Из ч. 2 ст. 22 ЖК РФ следует недопустимость перевода жилого помещения в нежилое при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход, нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу, использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.
Судебные решения, арбитраж | 29.01.2013 07:27:42
В удовлетворении иска в части признания незаконным и отмены постановления администрации об отказе в принятии на учет в качестве нуждающейся в жилых помещениях отказано, так как жилое помещение, в котором зарегистрирована истец, непригодным для проживания не признано.
Судебные решения, арбитраж | 29.01.2013 07:26:13
Отказ компетентного органа в переводе жилого помещения в нежилое признан незаконным, поскольку истцом представлен проект перепланировки квартиры, сделанный организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ, а также заключение специализированной организации, в котором с учетом требований градостроительного законодательства, санитарных норм и правил содержится вывод о том, что перепланировка жилого помещения возможна.
Судебные решения, арбитраж | 28.01.2013 16:55:39
В удовлетворении исковых требований о признании права собственности отказано правомерно, поскольку доступ к помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и возможность оборудовать такой доступ отсутствует. Доказательств соответствия произведенной реконструкции требованиям, установленным законодательством, не предоставлено.
Судебные решения, арбитраж | 28.01.2013 15:48:51
В удовлетворении требований о признании помещений объектами жилого назначения отказано правомерно, поскольку истцы не являются собственниками спорных нежилых помещений, в связи с чем у них отсутствовали правовые основания для обращения с иском.
Судебные решения, арбитраж | 28.01.2013 15:27:55
В удовлетворении заявления о признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в переводе жилого помещения в нежилое отказано правомерно, поскольку представленные истцом документы для перевода жилого помещения в нежилое не оформлены в установленном законом порядке, не соответствуют требованиям законодательства РФ.
Судебные решения, арбитраж | 28.01.2013 15:11:54
Дело по иску о признании недействительными постановления о переводе жилой квартиры в нежилую, разрешения на реконструкцию объекта, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, прекращении деятельности магазина направлено на новое рассмотрение в тот же суд, поскольку судом первой инстанции не установлено, в чьи полномочия входит принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые, а также выдача разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию.
Судебные решения, арбитраж | 28.01.2013 14:50:54
Фролова Юлия Сергеевна
студентка 4 курса, Юридический институт ФГБОУ ВПО «Госуниверситет-УНПК», г. Орел
Мельников Николай Николаевич
научный руководитель, кандидат юридических наук,
доцент кафедры «Гражданское право и процесс»,
Юридический институт ФГБОУ ВПО
«Госуниверситет-УНПК», г. Орел
В соответствии с ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение предназначено для проживания граждан. Из данного правила ЖК РФ предусматривает одно исключение: допускается осществление в жилом помещении профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности гражданами, но только в том случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В литературе подчеркивалось, что для осуществления предпринимательской деятельности гораздо удобнее и выгоднее использовать помещения, расположенные в жилых домах на первых этажах, чем брать в аренду дорогостоящие офисы в бизнес-центрах . Для того чтобы такая деятельность осуществлялась на законных основаниях, соответствующее помещение необходимо перевести из жилого фонда в нежилой.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое (или, наоборот, из нежилого помещения в жилое, что также зачастую встречается на практике) регулируется главой 3 ЖК РФ. Перевод допускается при соблюдении ряда условий, одним из которых является обеспечение технической возможности оборудования доступа к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. На практике это выражается, прежде всего, в необходимости устройства отдельного входа в соответствующее помещение. В случае нахождения переводимого помещения в многоквартирном доме, необходимо учитывать положения ст. 36, 40 ЖК РФ, согласно которым уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. При обустройстве отдельного входа в переводимое помещение решается вопрос о порядке использования земельного участка, для чего может потребоваться упомянутое выше согласие собственников. Судебная практика в данном случае исходит из следующего: если земельный участок не сформирован в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.12.2004 № 189‑ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ, 03.01.2005. № 1. Ст. 15), согласие собственников помещений на использование участка не требуется, поскольку он не входит в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома, а значит их права при проведении работ по оборудованию отдельного входа в переводимое жилое помещение не нарушаются (Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2010 № 80‑В09‑26). В остальных случаях согласие собственников помещений на использование земельного участка необходимо, так как участок согласно ст. 36 ЖК РФ является общим имуществом собственников многоквартирного дома, а в результате оборудования отдельного входа режим пользования такого земельного участка изменяется (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.06 2010 по делу № А11‑12777/2009).
Не требуется согласие собственников, если при переводе жилого помещения в нежилое не затрагиваются несущие конструкции, а также не происходит уменьшение размера общего имущества (Постановление ФАС Волго‑Вятского округа от 12.02.2010 по делу № А29‑3219/2009). Согласия собственников смежных жилых помещений для перевода также получать не нужно; они должны быть лишь уведомлены о соответствующем решении (Постановление ФАС Поволжского округа от 28.05.2010 по делу № А12‑16545/2008; Постановление ФАС Западно‑Сибирского округа от 05.04.2006 по делу № Ф04‑2161/2006(21143-А02‑22)).
Порядок осуществления перевода регламентируется ст. 23 ЖК РФ, в соответствии с которой перевод осуществляется органом местного самоуправления. Ст. 23 ЖК РФ предусматривает перечень документов, необходимых для представления в уполномоченный орган для осуществления перевода. Этот перечень является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. На практике органы местного самоуправления зачастую злоупотребляют своими полномочиями, требуя совершить не предусмотренные законом действия либо представить дополнительные документы. Необходимо отметить, что муниципалитет не вправе возлагать на лиц, осуществляющих перевод жилых помещений в нежилые, дополнительные (не предусмотренные законом) обязанности. Например, произвести инвестиционные вложения на восстановление жилищного фонда города (Постановление ФАС Волго‑Вятского округа от 08.08.2008 г. по делу № А31‑5840/2007‑28). Вместе с тем, в ряде случаев, могут потребоваться разрешительные документы уполномоченных органов. Так, например, при переводе помещения, которое относится к объектам культурного или исторического наследия, требуется согласование проекта переустройства с органом по охране таких объектов (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.09.2010 № Ф03‑6355/2010). Если же ввиду специфики деятельности требуется оборудование автостоянки, то необходимо разрешение ГИБДД (Постановление ФАС Западно‑Сибирского округа от 05.04.2006 по делу № Ф04‑2161/2006(21143‑А02‑22)).
С заявлением о переводе вправе обращаться собственник переводимого помещения или уполномоченное им лицо. Субъект, владеющий помещением на законном основании, но не являющейся собственником и неуполномоченный им на совершение подобных действий, не может обращаться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления. С заявлением о переводе нежилого помещения в жилое также невправе обращаться учреждение, которое владеет таким помещением на праве оперативного управления (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.05.2010 № Ф03‑2872/2010).
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается по результатам рассмотрения заявления уполномоченным органом не позднее чем через 45 дней со дня представления документов (ч.3 ст. 23 ЖК РФ). Орган местного самоуправления не вправе выходить за пределы установленного ЖК РФ срока (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.04.2006 по делу №Ф04‑2161/2006(21143‑А02‑22)).
В случае необходимости проведения работ по переустройству или перепланировке переводимого помещения, уполномоченный орган в документе, подтверждающем принятие решения о переводе, обязан указать требование об их проведении (ст. 23 ЖК РФ). При этом не исключается возможность проведения работ по переустройству или перепланировке помещения еще до принятия органом местного самоуправления решения о переводе. Однако проект переустройства должен быть согласован с уполномоченным органом (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.12.2007 № Ф04‑8302/2007(40655‑А27‑31)).
При разработке проекта переустройства и перепланировки необходимо учитывать Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (Российская газета. – 23.10.2003. ‑ № 214). Например, требования п. 4.2.4.9 Правил о недопустимости расширения и пробивки проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. В противном случае в переводе может быть отказано (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.05.2010 № ВАС‑6391/10).
Основания для отказа в переводе предусмотрены ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Решение об отказе в переводе должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 23 ЖК РФ. При этом не допускается отказ под условием совершения дополнительных действий, например: предоставить заключение государственной экспертизы по проекту; получить в администрации города распоряжение о разрешении реконструкции помещения под офис (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.03.2010 по делу № А33‑16206/2009).
Отказ в переводе может быть обжалован заявителем в судебном порядке. В случае признания решения органа местного самоуправления незаконным, суд должен обязать администрацию принять решение о переводе (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.11.2007 № Ф03‑А51/07‑1/5290).
В заключении хотелось бы отметить следующее: споры, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, широко распространены в судебной практике. Как справедливо отмечается в литературе, все это свидетельствует о несовершенстве законодательства в данной сфере . Законодателю необходимо обратить внимание на данную проблему и усовершенствовать нормы с целью более детальной регламентации и упрощения процедуры перевода. Таким образом, на наш взгляд, число споров будет сокращено.
Список литературы:
1. Макеев П. В. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. – 2009. – № 12. – С. 67‑74.
2. Шевчук Д. А. Правовые аспекты перевода помещения из жилого фонда в нежилой. // Право и экономика. – 2009. – № 9. – C. 14‑16.
ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
(см. текст в предыдущей редакции)
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
(см. текст в предыдущей редакции)
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
(см. текст в предыдущей редакции)
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Различные причины обуславливают необходимость перевода жилого помещения в нежилое. Чаще всего переводу в нежилой фонд подвергаются квартиры, расположенные на первых этажах домов. Из них делают магазины, аптеки, салоны красоты и т.д. Однако, имеются спорные моменты, которые могут возникнуть при получении соответствующего разрешения. Какие это моменты, мы расскажем Вам в данном анализе судебной практики.
Судебная практика в данном сегменте складывается в основном из отказов в переводе помещения. Зачастую органы МСУ отказывают в переводе из-за отсутствия согласия собственников квартир, расположенных в доме, где планируется произвести перевод.
Следует строго помнить, что квартиру можно перевести в нежилое помещение лишь в двух случаях – если она находится на первом этаже или если находится выше первого этажа, но при этом на этажах ниже так же расположены нежилые помещения.
Выискиваем суть проблем
Всем известно, что для перевода необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (в Москве – МВК при Департаменте жилищной политики). Отказы мотивированы зачастую отсутствием среди документов согласия других собственников квартир.
Как показывает практика, существует непонимание, когда требуется согласие, а когда можно обойтись без него. Главной причиной возникновения споров является отсутствие четкой законодательной регламентации данного вопроса. В ст.23 ЖК РФ указан перечень документов, который собственник помещения должен предоставить в орган, который осуществляет выдачу разрешений на перевод. Данный перечень содержит всего пять наименований документов – заявление, документы, устанавливающие право собственности на помещение, план помещения и его тех.паспорт, поэтажный план дома и проект перепланировки. Самое интересное, что закон закрепляет данный список исчерпывающим, так как строго указано, что никаких других документов не требуется. Статья 24 ЖК РФ дает исчерпывающий список ситуаций, когда может последовать отказ в выдаче разрешения – не представлены документы, которые определены ст. 23 ЖК РФ, документы представлены не в тот орган, не выполнены условия для перевода и проект не соответствует законодательным требованиям. Как видно ничего несказанно о необходимости предоставления согласия соседей. Однако иные положения ЖК РФ говорят о том, что реконструкция жилого многоквартирного дома возможна лишь с согласия общего собрания собственников этих квартир. Статья 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относит решение вопросов о реконструкции дома и о пределах пользования земельным участком, на котором дом расположен. Если идет речь об уменьшении размера общего, принадлежащего всем жильцам, имущества в случае реконструкции дома, необходимо согласие общего собрания, об этом говорит статья 36 ЖК РФ. Согласие так же необходимо, если необходимо присоединить к конкретному помещению при его перепланировке или реконструкции части общего домового имущества. Однако отсутствие согласия на перевод со стороны всех собственников не является основанием для отказа. Соответственно, если перевод из жилого фонда в нежилой не сопровождается реконструкцией или уменьшением общего имущества дома, то нет необходимости в получении решения общего собрания собственников.
Однако несовершенство законодательства не является единственной проблемой. Каждый суд рассматривает конкретный случай, и уже сам приходит к выводу нужно ли согласие общего собрания собственников. Нужно ли простое большинство голосов или строго необходимо согласие всех собственников. Естественно, решается вопрос о том, считается ли перепланировка реконструкцией, и в какой степени она затрагивает общее домовое имущество.
Кто как хочет тот, так и решает
Следует задуматься, что же такое реконструкция. Статья 1 Градостроительного кодекса РФ говорит, что реконструкцией является смена параметров строения, его частей и изменение качества инженерного и технического обеспечения. Однако, следует различать реконструкцию и перепланировку. Перепланировкой является установка, замена либо перенос сантехнического оборудования, электрики, инженерного оборудования, которая требует внесения изменений в технический план. Перепланировка по сути это смена конфигурации помещения. Несмотря на то, что закон четко дает определения перепланировке и реконструкции, зачастую отсутствует полное понимание разницы в этих терминах. Например, что-то органы МСУ признают перепланировкой, а суд признает это же реконструкцией или наоборот.
Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.05.2011 № А33-10747/2010 суд признал перепланировкой устройство в квартире отдельного входа и демонтаж простенка, тогда как администрация признала это реконструкцией и требовала документ, подтверждающий согласие иных собственников.
Существует так же много разногласий относительно уменьшения площади общего домового имущества и присоединения его. Так постановлением ФАС Поволжского округа от 24.12.2010 № А12-3630/2008 суд удовлетворил иск предпринимателя к администрации, которая считала, что строительство лестницы из подвального помещения в магазин является уменьшением общего имущества и требовала согласия всех соседей. Суд счет, что данные действия не являются присоединением к общему домовому имуществу.
Земельные проблемы
Желание установить отдельный вход, козырек, крыльцо или порог связано непосредственно с решением земельного вопроса. Если используется хотя бы сантиметр земли возле территории дома, то это считается использованием общего имущества. Об этом говорят практически все суды (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2011 по делу № А70-6719/2010, ФАС Дальневосточного округа от 25.04.2011 № Ф03-1516/2011, ФАС Уральского округа от 27.01.2011 № Ф09-11380/10-С6).
Однако следует помнить, что по мнению судов согласие собственников требуется лишь в случае наличия земельного участка на кадастровом учете. Если участок не состоит на учете, то он не является общей собственностью. Об этом четко говорит Определение Верховного суда РФ от 23.11.2009 № 80-В09-26.
Проанализировав судебную практику можно сделать вывод, что в большинстве случаев суды встают на сторону предпринимателей, однако если только дело не касается земельных вопросов.
