27.10.2011

Простая задача из области геометрии — правильно измерить площадь квартир — застройщикам зачастую не по зубам. Финальные габариты жилья в новостройках с переменным успехом оказываются то больше, то меньше заявленных. Какая сторона должна нести финансовую ответственность за неточность измерений и вообще обязана ли она ее нести, зависит от того, как именно составлен договор с покупателем.

Двухметровый спор

Летом в одном из судов рассматривался иск к компании-застройщику. Суть требований была такова. Истица заключила с застройщиком договор об участии в долевом строительстве. Согласно ему, компания обязалась передать покупательнице в собственность квартиру проектной площадью 42,1 кв. м, а покупательница, в свою очередь, должна была своевременно оплатить недвижимость исходя из цены квадратного метра, зафиксированной на момент подписания договора. Свою часть обязательств истица выполнила в полном объеме, однако после обмеров БТИ фактическая площадь квартиры оказалась меньше на 2,1 кв. м. У покупательницы не было никаких сомнений, что ей обязаны финансово компенсировать избыточно оплаченные метры. Мотивируя свои исковые требования, она ссылалась на пункт договора об участии в долевом строительстве, где говорилось, что окончательные взаиморасчеты между застройщиком и дольщиком производятся после фактического обмера площади квартиры органами государственной инвентаризации и при отклонении фактической площади от проектной либо дольщик производит доплату, либо, напротив, застройщик возвращает дольщику избыточные средства. В данном случае, по мнению истицы, платить должен был застройщик.

Казалось бы, результат судебного процесса был предопределен. Однако на практике все сложилось иначе: ответчик явился в суд не с пустыми руками. Он пояснил, что в проектной площади квартиры учитывались габариты лоджии с понижающим коэффициентом 0,5. При этом в техническом паспорте построенной квартиры, на который ссылалась истица, эти помещения не фигурируют. Если же сделать дополнительные расчеты с учетом половины площади лоджии (то есть с примененным для вычисления проектной площади коэффициентом 0,5), окажется, что реальная площадь квартиры не только не уменьшилась, а, напротив, увеличилась на 2,15 кв. м. Исходя из этих измерений, застройщик предъявил встречный иск, потребовав с истца доплаты за лишние метры, мотивируя его тем же самым пунктом заключенного с покупателем договора. В итоге суд выиграл застройщик.

Игра по понятиям

Путаница в системах учета площадей — давняя проблема рынка недвижимости. Покупателям более известна норма, указанная в статье 15 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу в 2005 году. Там прописано, что "общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас". Этим же документом пользуются и органы государственной инвентаризации, выдавая технические паспорта квартир.

Однако существует целая группа иных документов, которые применяют строители и проектировщики. Например, СНиП 31-01-2003 о жилых многоквартирных зданиях ссылается на "Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 сентября 2000 года. А там говорится, что "общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0".

На первый взгляд документы противоречат друг другу. А значит, как это заведено в юриспруденции, справедливым должен оказаться более "свежий" документ, то есть Жилищный кодекс с изложенным в нем подходом к измерениям площадей. Однако если присмотреться внимательнее, замечаешь, что в Жилищном кодексе говорится об "общей площади жилого помещения", а в инструкции и СНиПе фигурирует "общая площадь квартиры". Понятия, конечно, похожие, а для непрофессионала — и вовсе идентичные, однако с юридической точки зрения совершенно разные. Поэтому покупателю заранее нужно внимательно изучить договор и понять, о чем в нем идет речь — о жилом помещении или все-таки квартире.

Квартира с иллюзиями

Одними балконами и лоджиями измерительные казусы не ограничиваются. В зоне риска находятся все квартиры так называемой свободной планировки, когда жилье передается покупателю фактически как единое открытое пространство, в котором изолированы разве что зоны санузлов. Такие квартиры доминируют практически во всех монолитных новостройках уже более десятилетия, однако юридически понятие "квартира свободной планировки" до сих пор никак не закреплено. Как поясняют во ФГУП "Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ", квартира свободной планировки считается частью объекта незавершенного строительства. Действующее законодательство не допускает оформления технического и кадастрового паспортов на такую квартиру.

Однако тут есть свои нюансы. Как пространство без внутренних перегородок могут выглядеть два принципиально разных продукта. Первый — это "квартира свободной планировки", что с точки зрения БТИ трактуется как "однокомнатная квартира", даже если в ней сто с гаком квадратных метров. Общая площадь такой квартиры может отличаться от проектной лишь в том случае, если изменится расположение внешних стен. В последующем, когда покупатель самостоятельно будет дробить квартиру на комнаты и итоговый вариант согласовывать с БТИ, общая площадь, конечно же, уменьшится — за счет толщины стен. Однако застройщик компенсировать эти изменения однозначно не будет, поскольку сам к ним не причастен.

Второй внешне похожий продукт — "квартира в проектном решении". По сути, это те же внешние стены, дополненные иллюзией межкомнатных перегородок, выложенных слоем в "полкирпича". Однако эти иллюзии жестко зафиксированы на бумаге в виде проекта планировки, они же учитываются в БТИ как узаконенная планировка. К слову, используемая в проекте толщина иллюзорных стен вовсе не обязана соответствовать габаритам кирпича (в некоторых строительных нормах, например, в качестве минимально допустимой нормы указывается значение в 10 см). Если же в последующем на практике ее уменьшить, то площадь квартиры увеличится. Доплачивать застройщику за лишние метры не придется, зато возникнет необходимость узаконить изменения планировки. То же самое произойдет и в том случае, если покупатель предложит свой, принципиально отличающийся от исходного проект планировки.

Плавающие стены

Если отличия в площади квартир связаны не с измерительными казусами, а с реальным изменением габаритов, разгадку следует искать в применении строителями иных конструктивных решений, чем те, что были заложены в первоначальном проекте. Как объясняет генеральный директор проектной компании "Фирма "Истокстрой"" Андрей Безруков, понятие "проектная площадь", которая обычно встречается в договорах, может совпадать с теми значениями, которые заложены в первоначальном проекте. Однако сам такой проект носит лишь промежуточный характер. Специально для нужд строителей на его основе разрабатывается рабочая документация, причем в процессе ее разработки проект может быть оптимизирован, в него могут быт внедрены иные инженерные решения, конструктив здания усилен из-за специфики геодезии строительной площадки, одни строительные материалы изменены на другие. Положение несущих конструкций может быть несколько изменено, внешние габариты здания подкорректированы. И предвидеть эти изменения заранее, на самых ранних этапах строительства практически нереально даже в индустриальных панельных домах, не говоря уже о монолитных. Как следствие, автоматически изменятся и реальные габариты квартир. Как в большую, так и в меньшую сторону.

Покупатели ЖК "Скай форт", где квартиры строятся без межкомнатных перегородок, заранее готовятся к любым повторам сюжета и развлекаются тем, что время от времени самостоятельно измеряют свои квартиры (комплекс уже фактически достроен). Результаты их пока не радуют: почти во всех случаях получается "перебор" на 2-10 кв. м, что может вылиться в серьезную доплату. Впрочем, итоговые обмеры БТИ, где будут учтены и "проектные" межкомнатные перегородки, и "проектный" вентиляционный короб, еще не готовы, поэтому о точностях измерений и подсчетах потенциальной доплаты речи пока не идет. Но на всякий случай будущие жильцы дома обсуждают возможность коллективного похода в суд — "лишние" 0,5-1 млн руб., которые, согласно условиям договора, возможно, предстоит в пятидневный срок перевести на счет продавца, есть не у всех.

А вот противоположный пример — построенный в московском районе Раменки ЖК "Мичуринский", где итоговая площадь практически всех квартир сократилась на 4-7 кв. м. "В денежном выражении эта разница выливается в 500-800 тыс. руб.,— рассказывает представитель инициативной группы собственников дома Александр Уваров.— Однако никакой финансовой компенсации мы получить не сможем: договоры были составлены так, что цены квартир являются неизменными и не подлежат корректировке ни при каких условиях. Проект делал аффилированный с застройщиком институт, и мы предполагаем, что на момент продажи заранее было известно, что площади по результатам обмера БТИ будут заметно меньше расчетной площади по договорам продажи квартир. Мы пытаемся это доказать, хотя сделать это будет нелегко".

Наталия Павлова-Каткова

Причины отличий проектной площади квартиры (указываемой в договорах участия и долевом строительстве и иных договорах, которые заключаются с покупателями квартир в новостройках) от фактической, получаемой после замеров БТИ

Многоквартирный дом сложно построить сантиметр в сантиметр, поэтому иногда площадь квартиры в новостройке может вырасти. Каждый дольщик должен знать, что с 1 января 2017 года он вправе оплатить лишь 5% от увеличившегося метража. Если квартира выросла на 7-8% или больше, и застройщик настаивает на оплате всей этой суммы - он нарушает закон. Если денег на доплату «лишних» метров у дольщика нет - он вправе расторгнуть ДДУ.

Специально для сайт Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, перечислил все основные поправки к 214-ФЗ , принятые властями. Часть из них вступит в силу 1 июля 2017 года, а часть уже вступила. Именно о такой поправке и пойдет речь в этой статье - о 5%-ом ограничении площади квартиры.

Покупая квартиру в новостройке на этапе котлована или в процессе строительства дома, дольщик должен понимать, что фактически он приобретает воздух. Поэтому у квартиры есть две площади: проектная и фактическая. Проектная площадь - это те цифры, которые будут указаны в договоре долевого участия (ДДУ) и которые должны получиться в идеале. Однако, как уже писал сайт, после строительства дома метраж вашего жилья может как увеличиться на несколько метров, так и уменьшиться. Фактическая площадь квартиры - это получившийся в результате строительства здания метраж, он определяется после обмеров БТИ.

С 1 января 2017 года 214-ФЗ четко определяет критерий существенного изменения проектной площади квартиры - теперь это 5% от метража. Раньше застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ расхождения по метражу. Например, считалось, что 10% от (проектной) площади, прописанной в ДДУ, не будет являться существенным. Тогда дольщику приходилось доплачивать за «лишние» метры .

Теперь закон конкретизировал ту границу, где заканчивается доплата за кв. метры. Но и это еще не все. Во-первых, дольщик имеет полное право расторгнуть ДДУ, если общая площадь его квартиры увеличилась более чем на 5% от изначального (проектного) метража. То есть, если у вас нет денег, чтобы оплатить увеличившуюся квартиру на, допустим, 4-5% - вы имеете полное право расторгнуть договор долевого участия.

И второй важный момент. Если у дольщика есть деньги, чтобы оплатить дополнительную площадь квартиры, он должен знать, что по закону максимальное превышение проектной площади - это 5%, и не больше. То есть, если ваша квартира вдруг выросла на 7-8% от проектной площади, вы имеет право оплатить из них только 5%. Остальные появившиеся «квадраты» дольщик имеет право не оплачивать.

Приведем простой пример. Вы покупали квартиру по цене 100 тысяч за кв. метр. Проектная площадь квартиры по договору долевого участия составляла 45 кв. метров. Получается: 45X100 000 = 4,5 млн рублей. Это цена вашего жилья по ДДУ.

Дом построен, по результатам БТИ оказалось, что метраж вашей квартиры вырос на 7%, то есть на 315 тысяч рублей (45/100%=0,45 - 1%, умножаем на 7% и получаем 3,15 кв. метра, что в деньгах составляет 315 тысяч рублей). Застройщик просит вас оплатить в кассу за «лишние» 7% площади или 315 тысяч рублей. Вы же показываете ему обновленный 214-ФЗ, где говорится, что из этих 7% по закону вы должны оплатить лишь 5%, то есть 225 тысяч рублей.

Если застройщик будет настаивать на оплате 7% метража, то дальше у дольщика два варианта действий: или расторжение ДДУ (но тогда вы останетесь без квартиры), или подача заявления в суд, где застройщику объяснят, что он неправ и нарушает закон. После чего дольщик вносит в кассу застройщика деньги за 5% увеличившейся фактической площади и получает квартиру.

Как вернуть себе деньги, если ваша квартира уменьшилась в размерах, или как правильно выстроить диалог с застройщиком, если ваша квартира вдруг выросла, . Мы советуем внимательно ознакомиться с этим текстом, ведь, например, площадь квартир в монолитных домах может «гулять» от 2 до 5 кв. метров, кирпичные дома - это тоже, можно сказать, дома ручной работы, поэтому и там возможны расхождения в метраже. Лишь покупателям квартир в панельных новостройках можно практически не волноваться - такие здания собираются как конструктор lego, панели заранее отливаются в цехах завода, поэтому расхождения по площади, как правило, минимальны.

Я приобрела квартиру в строящемся доме по договору долевого участия проектной площадью 44,5 кв.м., из них: лоджия 3,55 кв.м., комната 18,01 кв.м., без лоджии 42,72 кв.м. После ввода дома в эксплуатацию, согласно документам БТИ, площадь квартиры увеличилась до 44,85 кв.м. и застройщик выставил мне счет на оплату получившейся разницы в площадях. При этом с огласно данным кадастрового учета площадь квартиры равна 43,1 кв.м. Правомерны ли действия застройщика и обязана ли я делать доплату?

При создании многоквартирного дома сведения о данном помещении вносятся в Государственный Кадастр Недвижимости на основании заявления и технического плана помещения, подготовленного кадастровым инженером. Технический план помещения подготавливается с учетом требований к подготовке технического плана помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. № 583 (применяется до июля 2017 г.)

Общая площадь жилого помещения для кадастрового учета состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас .

В настоящее время техническая инвентаризация помещений не требуется. Тем не менее, БТИ полностью не упразднено. В своей деятельности БТИ использует такой критерий, как общая площадь квартиры .

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5 , для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0

Для целей строительства также частично применяется СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания (данный СНиП, правда, так и не прошел государственную регистрацию), устанавливающий, что «Общую площадь квартир следует определять, как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0».

Лоджия — встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух — при угловом расположении ) помещение с глубиной,ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной (п.3.3)

Балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Может быть остекленным (п.3.1.)

Таким образом, расчет в вашем случае выглядит таким образом:

Разница в данных кадастрового учета кв. 246 площадь 43.1 кв.м. и проектной площади без лоджии (42,72кв.м.) составляет 0,38 кв.м.

Сопоставимый метраж (0,35 кв.м.) выставлен застройщиком в счете на доплату.

Проверка:

43.1 кв.м. (без лоджии по данным кадастрового учета) + 3,55 кв.м. (лоджия)/2(коэф лоджии) = 44,875

Аналогичная площадь (44,85) указана застройщиком в счете на доплату как площадь БТИ.

Заключение:

Исходя из представленных данных, заявление застройщика об изменении площади представляется обоснованным.

Разницы в измерениях находятся в пределах допустимых погрешностей округления (0,1 кв.м).

Ответ на вопрос о необходимости доплаты за превышения проектной площади не может быть дан без анализа текста договора долевого участия (положений, определяющих порядок взаиморасчетов при изменении фактической площади).

Расчеты выполнены без учета особенностей определения площади, которые могут устанавливаться в договоре.

Ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, п.12 Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения»

Текст: Сергей Бардин

По окончании строительства жилого дома площади квартир в нем зачастую оказываются больше, чем по проекту. В таком случае застройщик требует с дольщиков доплату: стоимость квартиры может увеличиться на несколько десятков, а иногда – и сотен тысяч рублей.

Очень важно, чтобы величина возможной доплаты изначально фиксировалась в договоре - в противном случае ваши расходы на приобретение строящегося жилья могут существенно возрасти.

Строительная погрешность
О том, что квартира станет больше (либо, наоборот, уменьшится), покупатели узнают незадолго до новоселья. По закону, чтобы ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан заказать обмер всех помещений здания у специалистов Бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведения этой процедуры выясняется окончательный размер каждой квартиры.

Если число квадратных метров оказывается больше, чем прописано в договоре с застройщиком, он извещает об этом дольщика и предлагает ему заплатить за излишки. Только после того как покупатель выполнит это условие, с ним подпишут акт приема-передачи жилья.

Если по результатам произведенного БТИ обмера выясняется, что площадь квартиры меньше, застройщик обязан компенсировать дольщику эту разницу - исходя из условий заключенного между сторонами договора.

«Окончательный расчет производится на основании дополнительного соглашения, которое заключают застройщик и покупатель квартиры по результатам государственного технического учета. Соответствующий документ уточняет фактический номер квартиры и размер ее общей площади», - говорит юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина.

Эксперт поясняет, что размер доплаты не зависит от формы заключаемого с застройщиком договора. Положение о необходимости заплатить за «лишние» квадратные метры в случае несоответствия реальной и проектной площади квартиры прописывают во всех видах договоров между дольщиком и застройщиком - долевого участия, вступления в ЖСК и предварительных купли-продажи .

Вынужденная необходимость
Главный вопрос - какую сумму попросит компания за дополнительные «квадраты».

Как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, в большинстве случаев размер доплаты определяется исходя из прописанной в договоре стоимости квадратного метра будущего жилья.

Но еще несколько лет назад некоторые застройщики прописывали в соглашениях с покупателями пункт, по которому доплату надлежит производить по рыночной цене жилья в доме на момент его сдачи госкомиссии. Тем не менее сейчас такую невыгодную для дольщиков формулировку практически не используют.

В некоторых договорах указано, что если после обмера БТИ площадь квартиры окажется в пределах 1-2% от первоначально планируемой, стороны не будут производить перерасчет. Гораздо реже в договоре указывают максимальный размер доплаты.

Положение договора о том, что корректировка площади в ту или иную сторону не влечет за собой никаких доплат со стороны покупателя и застройщика дает повод насторожиться. Компания может намеренно включить данный пункт, если уже знает, что площади у части квартир будут отличаться от проектной. И тогда покупатель не сможет потребовать от застройщика деньги за недополученные «квадраты».

Без альтруизма
В подавляющем большинстве случаев фактическая площадь квартиры незначительно отличается от проектной (чаще всего разница не превышает 1,5-2 кв. м).

За излишки жилплощади сегодня приходится доплачивать в пределах 100 тыс. руб. Проблемы могут возникнуть, если площадь квартиры окажется гораздо больше (10-15% от общей площади) либо по результатам обмеров выясняется, что функциональное назначение части площадей не соответствует изначально заявленным в проекте.

Эксперты рассказывают о нескольких случаях, когда граждане приобретали квартиры с просторными лоджиями , цена «квадрата» которых рассчитывается с учетом понижающего коэффициента - 0,5%. Но в ходе строительства проекты менялись - по результатам обмеров выяснялось, что лоджии стали частью кухонь и стоимость квадратного метра уже рассчитывали без каких-либо «скидок». В результате покупателям приходилось доплачивать по 100-200 тыс. руб.

Случаи, когда площадь квартиры не соответствует изначальному проекту дома, - не редкость для рынка недвижимости Петербурга. Специалисты советуют: подписывая договор с застройщиком, необходимо обратить особое внимание на положение о расчете доплат за излишки площади. Стоимость каждого дополнительного метра должна быть определена и зафиксирована в момент подписания договора.